Retención de ISLR sobre los pagos por concepto de arrendamientos de inmuebles

 

Dentro de los conceptos relativos a pagos o abonos en cuenta previstos en el Decreto 1.808 que dicta el Reglamento Parcial de la ley de ISLR en materia de retenciones de dicho tributo, están los relativos a la contraprestación por concepto del arrendamiento de bienes inmuebles. 

Esta materia está regulada por el artículo 9, numeral 12 de dicho Reglamento parcial de la ley de ISLR.

¿A quienes debe aplicarse la retención de impuesto?

La retención del ISLR debe aplicarse a quien sea el titular del enriquecimiento al que se vincula el pago o abono en cuenta. Es decir, al beneficiario del pago que realiza el agente de retención. 

En el caso del arrendamiento de inmuebles, el beneficiario del pago y sujeto a la retención del ISLR, será el que explota económicamente dicho inmueble. Que de forma general, serpa el propietario del inmueble. 

El canon de arrendamiento que recibe el propietario del inmueble dado en arrendamiento, constituye para este un ingreso bruto, que al ser aplicados los gastos de conservación y de administración de dicho inmueble, conformará su enriquecimiento neto, a afectos de la determinación de la base imponible del ISLR. 

Siendo la retención del ISLR un pago a cuenta de la obligación tributaria, la misma recae en el dueño del inmueble. 

¿Quiénes pueden retener el ISLR al propietario del inmueble?

De forma expresa el numeral 12 del artículo previamente indicado, establece que, "estarán sujetos a retención del ISLR, los pagos que efectúen los administradores de bienes inmuebles a los arrendadores de tales bienes situados en el país, así como los que efectúen directamente al arrendador, las personas jurídicas o comunidades, o cuando estos efectúen pagos al administrador propietario de los bienes inmuebles".

Esta norma dispone que estarán sujetos a retención:

• Los pagos que efectúen los administradores de bienes inmuebles a los arrendadores de tales inmuebles. 
• Los pagos que efectúen directamente las personas jurídicas o comunidades, al arrendador del inmueble.
• Los pagos que efectúen directamente las personas jurídicas o comunidades, al administrador del inmueble que sea propietario de dicho inmueble.

La retención del ISLR en el caso de arrendamiento de inmuebles, se aplicará a cualquier persona que sea el arrendador. Es decir sea Persona Natural Residente (PNR), Persona natural No Residente (PNNR), Personas Jurídica Domiciliada (PJD) o Personas Jurídica No Domiciliada (PJND). Para cada uno de estos el numeral 12 del artículo 9 del Decreto 1808, dispone un porcentaje de retención en particular.

Como puedes ver, este es un caso muy particular, en donde el reglamentista en el numeral 12 del artículo 9 del Decreto 1808; establece que los agentes de retención en los casos de arrendamiento de bienes inmuebles, serán solo aquellos que le paguen de forma directa al propietario del inmueble, el importe del canon de arrendamiento. 

Otro aspecto que es importante resaltar en este caso, es que cuando el Reglamentista hace referencia al Administrador del Inmueble, no se limita a solo las personas jurídicas y comunidades, por lo que en este caso, excepcionalmente, el administrador del inmueble que sea Persona Natural Residente, será agente de retención del ISLR. Así como también la Persona Jurídica que tenga la labor de intermediario en este contrato.

Por ello, cuando el inquilino le hace el pago al administrador del inmueble, no debe aplicar la retención del ISLR que afecta o detrae una porción del ingreso del propietario. 

En cambio, si el inquilino paga directamente al propietario del inmueble, en este caso sí debe aplicar la respectiva retención del ISLR.

Si el inquilino paga el arrendamiento al administrador, será este último, el que realice la retención del ISLR al propietario, cuando corresponda a dicho intermediario, realizar el pago o abono en cuenta del importe que recibe del inquilino.

¿Qué debe tener en cuenta el inquilino que paga el canon de arrendamiento?

El inquilino siempre debe confirmar si el que recibe el pago es un intermediario o si se trata del  propietario del inmueble. Para determinar así, a partir de esa información, si debe o no aplicar la retención del ISLR. 

Para la fecha en que se dicta el Decreto 1808, en 1997; el reglamentista no hace precisión el que emite la factura por concepto del arrendamiento, sino que se enfoca en quien sea la persona a la que se le realiza el pago. Y en ese contexto, es diáfano respecto al procedimiento de retención que se aplicará en cada caso.

Por ello, soy de la opinión, de que no es relevante quién emita la factura en este caso, incluso si es una factura emitida en los términos previstos en el artículo 32 de la Providencia Administrativa SNAT/2011/0071; ya que en aplicación literal de lo dispuesto en el numeral 12 del Artículo 9 del Decreto 1808; lo que prevé como hecho que establece la obligación de hacer la retención de ISLR, es que se esté realizando el pago directamente al propietario. 

Si el inquilino paga directamente al propietario, aplica la retención del ISLR sobre el importe del canon de arrendamiento; pero si el pago al inquilino, lo hace el intermediario, es éste el que califica como responsable en calidad de agente de retención. 

Bastante diferente es el caso de la retención del IVA, donde operan otras condiciones y normas. 

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